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Les impacts d’un changement d’usage d’un immeuble07/11/2012Le fait de choisir d’habiter un immeuble ou une partie de celui-ci auparavant loué peut avoir des conséquences fiscales même si le propriétaire du bien demeure le même. L’objectif de cette chronique est de vous permettre d’y voir plus clair. Personnel à locatif Débutons avec une personne qui décide de louer une partie ou la totalité de sa maison ou de son chalet qu’elle utilisait jusqu’ici à des fins personnelles. Il y aura une disposition partielle ou totale en date du changement, ce qui signifie que le calcul suivant devra être fait : valeur marchande à ce moment – coût (acquisition + ajouts). Le résultat pourrait être un gain en capital dont 50% serait imposable ou une perte en capital qui ne serait pas déductible puisqu’elle est réalisée sur un bien à usage personnel. La valeur marchande devient alors le coût si cette valeur marchande est inférieure au coût, sinon le coût sera équivalent au coût réel plus 50% du surplus (valeur marchande sur coût d’origine) sans avoir utilisé la déduction pour gain en capital. Si la déduction pour gain en capital a été utilisée, le coût sera réduit du montant de la déduction prise. Cela constituera la base à partir de laquelle la déduction pour amortissement pourra s’appliquer pour la bâtisse (pas d’amortissement sur le terrain). Choix fiscal possible Il est toutefois possible d’éviter toute impact fiscal suite à un changement d’usage d’un immeuble en utilisant le choix prévu par l’agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Ce choix n’est cependant possible que lorsqu’il s’agit d’un changement d’usage total. L’exercice de ce choix, qui devra être joint à la déclaration de revenus du contribuable pour l’année du changement, fera en sorte d’éviter la disposition réputée amenant les conséquences fiscales. Il est aussi possible de faire un choix tardif moyennant des pénalités mensuelles de 100$ à l’agence du revenu du Canada et à Revenu Québec. Il sera aussi possible pour un résidant canadien, en utilisant ce choix, de désigner l’immeuble à titre de résidence principale pour un maximum de 4 années. Il s’agit là d’un avantage intéressant puisque l’immeuble sera maintenant locatif. Les revenus de location nets des dépenses de location seront imposables mais aucune déduction pour amortissement ne pourra être demandée durant la période où la désignation de résidence principale sera faite. La désignation de résidence principale faite lors du changement d’usage sera sans limite de temps dans la mesure où la situation est occasionnée par un rapprochement d’au moins 40 km du nouveau lieu de travail à condition qu’un retour soit prévu à la fin de l’emploi. Le choix exercé par un contribuable demeurera valide jusqu’à son annulation par ce dernier. Locatif à personnel Regardons maintenant la situation inverse où une personne choisi d’habiter un immeuble ou une partie d’immeuble qui était auparavant loué. Il y aura disposition partielle ou totale à la valeur marchande en date du changement et réacquisition au même moment. Les conséquences fiscales sont nombreuses : gain en capital, récupération d’amortissement, perte finale ou perte en capital. Il est à souligner qu’il n’y aura pas de disposition si une personne cesse de louer une partie ou la totalité d’un immeuble locatif sans en faire une autre utilisation. Choix fiscal possible Encore une fois, le contribuable pourra éviter toute implication fiscale suite à un changement d’usage d’un immeuble en se prévalant du choix prévu par l’agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Ce choix n’est cependant pas possible lorsqu’il s’agit d’un changement d’usage partiel. L’avantage lié à l’exercice de ce choix est de reporter les implications fiscales (gain en capital et récupération d’amortissement) lors de la disposition réelle de l’immeuble. Le choix doit être produit à la première des dates suivantes : 90 jours après la demande des autorités fiscales ou à la date de production des déclarations de revenus du particulier pour l’année du changement. Il ne sera pas possible de bénéficier de ce choix si des déductions pour amortissement ont été prises sur l’immeuble. Bureau à domicile Il n’est pas rare qu’un professionnel ou un travailleur autonome décide d’utiliser une partie de sa résidence pour y installer un bureau. Il ne faut pas nécessairement s’inquiéter des conséquences fiscales puisque le respect de conditions précises évitera tout changement d’usage. Il n’y aura donc aucun changement d’usage si : • Le bureau représente un usage accessoire; • Aucune déduction pour amortissement n’est réclamée; • Aucun changement structurel n’est apporté à la résidence principale; • Aucun loyer payé mais le remboursement des frais d’opération est permis. Désignation de résidence principale Le contribuable exerçant ce choix obtiendra une exemption partielle ou totale d’impôt sur le gain en capital réalisé lors de la disposition (réelle ou réputée) de sa résidence principale. Certains critères doivent être observés pour y avoir droit : • L’immeuble visé doit être une maison, un immeuble en copropriété, un chalet, une maison mobile, une roulotte ou une maison flottante (terrain n’excédant pas 50 000 pieds carrés inclus); • L’immeuble doit être détenue par particulier, seul ou conjointement; • L’immeuble doit être normalement habité par particulier, conjoint, ancien conjoint ou enfant. Il est à noter que, de par sa politique administrative, l’agence du revenu du Canada n’exige pas que la désignation soit faite si le gain en capital est pleinement exempté. La désignation est toutefois toujours requise par Revenu Québec. Finalement, dans l’éventualité où un choix aurait été fait au 22 février 1994 quant à cristallisation du montant de 100 000 $ d’exonération de gain en capital (abolie à cette date), celle-ci devra être considéré lors de la désignation de résidence principale. Conclusion Gaumont Groupe Conseil inc. peut vous éviter les mauvaises surprises et minimiser votre fardeau fiscal lors de changement d’usage de vos immeubles. |
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